代 理 词
我接受被告颜xx的委托，结合庭审情况，发表如下代理意见：
一、售房协议书合法有效
1.售房协议书已经履行
颜xx与房屋所有权人乔xx签订了房屋买卖协议后，颜xx支付了相应的对价，乔xx也交付了房权证，至今已经居住了9年。
2.李xx代理乔xx卖房的行为后果应当由乔xx承担
原告在起诉状中称，房屋所有权人乔xx回老家居住后，将该房子委托其女儿、女婿进行管理，应视为原告自认了其与乔xx对女儿、女婿间确实存在授权行为。而后，经乔xx同意，由李xx找了赵xx作为中间人，以乔xx的名义签订了售房协议将房子卖掉，原告的女儿乔xx的收款行为该行为均属于代理行为。此后，在房屋所有权人乔xx去世前，颜xx多次在肉联厂家属院见到乔xx提及此事，乔xx在去世前也从未表露出反悔的意思。
依照合同约定，颜xx付清全部房款后，得到了乔xx的房产证明，至今为止，颜xx已经在该房屋居住了九年。根据《合同法解释二》第十二条的规定，即使李xx无权以乔xx的名义卖方，乔xx依法拥有的房屋产权证交付到颜xx手中，应视为乔xx对房屋买卖协议的履行。依据《民法通则》第六十三条规定，乔xx应当为李xx代签合同和乔xx代收房款的行为承担民事责任，该售房协议书有效。
3.乔xx处分房产的行为合法有效。
依据以上叙述，原告对李xx和乔xx存在委托关系，因此颜xx有理由相信李xx和乔xx有权代签合同和收房款，乔xx交付房权证的行为视为对房屋买卖协议的履行。该协议直接约束乔xx，由其承担民事责任。原告不是产权证上的共有人，原告在其丈夫乔xx已去世多年，原告已经长达九年未持有房产证的情况下，其所称2010年春节才突然知道卖房子的事明显不属实，且颜xx已经在支付合理对价后入住该房屋多年。依据《民通意见》第89条规定，即便是原告认为其丈夫未经其同意擅自卖房侵害了其处分权，法律亦应维护交易安全，维护已支付合理对价的善意买房人颜xx的合法权益，认定该房屋买卖协议有效。
4.原告要求确认房屋买卖协议无效不符合法律规定。
原告不是房屋买卖协议的当事人，无权以李xx超越代理权限为由主张房屋买卖协议无效。原告另一方面又以李xx与颜xx恶意串通为由主张房屋买卖协议无效，但原告不能证明颜xx对已支付对价且居住九年的房屋买卖中存有恶意。因此，原告要求确认房屋买卖协议无效不符合法律规定。
二、原告要求的损失费用无法律依据，应不予支持
原告以租赁费的标准主张2008年以来的房租费损失10000元，原告的该项主张既无事实根据也无法律依据，与颜xx无关，该项主张可以待本案审结后另行起诉。
综上所述，本案诉争的房屋买卖协议合法有效，对原告所主张的损失费，应驳回其诉讼请求。
代理人：张皓
2010.10.12
购物车